Einfach mal drauflos bauen, die anderen werden schon nichts dagegen haben? Darauf sollten es Wohnungseigentümer besser nicht ankommen lassen – sonst müssen sie schlimmstenfalls alles rückgängig machen. Seit gut zwei Jahren gilt ein sogenannter Beschlusszwang vor baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Und die Gerichte können hier kein Auge zudrücken, wie am Freitag der Bundesgerichtshof (BGH) in einem ersten Urteil klarstellte.
In dem Fall aus Bremen hatten die Eigentümer einer Doppelhaus-Hälfte ohne jede Absprache angefangen, in ihrem Teil des Gartens einen Pool zu bauen. Die übergangene Nachbarin wehrte sich dagegen vor Gericht – und hatte mit ihrer Unterlassungsklage nun in letzter Instanz Erfolg.
Hintergrund ist eine große Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die zum 1. Dezember 2020 umgesetzt wurde. Eine wichtige Neuerung ist, dass bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum nur noch möglich sein sollen, wenn vorher alle darüber abgestimmt haben.
Zugleich haben die einzelnen Eigentümer bei bestimmten Vorhaben einen Anspruch darauf, dass sie ihnen per Beschluss gestattet werden. Das gilt für Baumaßnahmen, die die Politik besonders fördern möchte – zum Beispiel wenn eine Tiefgarage Ladestationen für Elektroautos bekommen soll. Und auch für bauliche Veränderungen, «durch die kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird», wie es in der Gesetzesbegründung heißt.
Eher untypischer Fall
Die Nachbarn in dem Bremer Doppelhaus bilden eine eher untypische Eigentümergemeinschaft, mit nur zwei Parteien. Der Garten gehört zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn jede Seite nur ihre Hälfte nutzt.
Wie die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner erläuterte, räumen sich die Eigentümer von Reihen- oder Doppelhäusern üblicherweise über die Gemeinschaftsordnung gegenseitig mehr Freiheiten ein. Hier war in den 1970er Jahren aber nur festgelegt worden, dass sich das Verhältnis der Eigentümer nach dem Gesetz bestimmt.
Also gilt wie in allen anderen, größeren Eigentümergemeinschaften das neue Recht – samt Beschlusszwang. Der Anwalt der Nachbarn mit dem Pool hatte zwar in der Verhandlung argumentiert, das werde der Situation ganz und gar nicht gerecht: Bisher habe jeder gemacht, was er wollte, und eine Eigentümerversammlung habe es noch nie gegeben.
Aber die obersten Zivilrichter sehen keinen Spielraum für Ausnahmen. Brückner sagte, vor der Reform habe es viel Streit darum gegeben, ob es nun einen Beschluss braucht oder nicht. Dem habe der Gesetzgeber ein Ende setzen wollen – alle sollen immer vorab informiert sein.
Nur mit Genehmigung im Voraus möglich
Nachträglich lässt sich da auch nichts mehr machen: Fehlt der Beschluss, können die anderen Eigentümer laut BGH den Stopp der Bauarbeiten verlangen – und zwar unabhängig davon, ob es für sie überhaupt eine Beeinträchtigung gibt. Für Brückner ist das «keine bloße Förmelei»: Es sei eben so gedacht, dass sich der Bauwillige im Voraus um den benötigten Beschluss für sein Vorhaben zu kümmern hat. Auch weil oft gar nicht so klar sei, ob jemand beeinträchtigt sein könnte oder nicht. «Man darf deshalb nicht einfach drauflos bauen.»
Geben die Anderen kein grünes Licht, obwohl der Bauwillige einen Anspruch auf Gestattung hätte, muss er vor Gericht ziehen. Dieses prüft dann den Fall – und erteilt ihm, wenn er im Recht ist, anstelle der Eigentümerversammlung die erforderliche Genehmigung.
Was umständlich klingt, hat nach Auffassung der Karlsruher Richter am Ende Vorteile für alle: Brückner sagte, damit stehe ein für alle Mal fest, dass die bauliche Veränderung zulässig ist. Auch wenn Eigentümer später wechseln, muss man also nicht befürchten, dass das Fass noch einmal aufgemacht wird. (Az. V ZR 140/22)
Der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum begrüßte das Urteil. «Es gehört zu einem friedlichen Miteinander, die Miteigentümer von einer Maßnahme zu überzeugen und eine Mehrheit zu finden», sagte Rechtsreferent Michael Nack. «Die übrigen Miteigentümer vor vollendete Tatsachen stellen wollen – das geht nicht!»