Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer noch kein Ende der Krise in Sicht. Im vierten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent.
Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtete der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien, wo besonders Büros wegen des Homeoffice-Trends unter Druck stehen, verzeichnete der Verband Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. Die Probleme erfassen zunehmend Banken.
Die Zahlen zeigen, dass die Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Schon seit Mitte 2022 fallen die Preise. «Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar», sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. «Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.»
Preise in Metropolen etwas stabiler
Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Daten zu Transaktionen von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Abweichungen vom Angebotspreis sind üblich.
Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus.
Dem VDP zufolge standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen fiel der Preisrückgang mit im Mittel gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer aus als im Bundesschnitt. Das größte Minus gab es in München und Frankfurt mit je gut 6 Prozent, das niedrigste in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent).
Turbulenzen um Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken
Auch zu Jahresbeginn befinde sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, sagte Tolckmitt. Bei den Preisen für Wohnimmobilien könne mit einer Stabilisierung im Sommer gerechnet werden, bei Gewerbeimmobilien hingegen nicht vor Jahresende.
Bei Gewerbeobjekten verzeichnete der VDP Ende 2023 mit einem Preisverfall von 12,1 Prozent zum Vorjahreszeitraum beziehungsweise 4,9 Prozent zum Vorquartal historisch starke Rückgänge. Weil mit dem Homeoffice-Trend weniger Büros gebraucht werden, stehen die Immobilien in vielen Ländern unter Druck, was besonders die Bilanzen von US-Banken belastet.
Die Krise erreicht inzwischen auch deutsche Banken. So musste die Deutsche Pfandbriefbank im vierten Quartal ihre Risikovorsorge gegen Krisen anheben und versuchte jüngst mit einer Stellungnahme zu ihrer Liquiditätsausstattung, Investoren zu beruhigen.
Vergleichsweise stark engagiert auf dem amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien ist die Deutsche Bank. Sie hat Kredite für rund 17 Milliarden Euro für US-Gewerbeimmobilien vergeben, 7 Milliarden davon für Büros. Das Geldhaus werde Ausfälle bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien verkraften, hatte Finanzvorstand James von Moltke kürzlich gesagt. Sie dürften aber im ersten und wahrscheinlich zweiten Quartal höher sein, als die Deutsche Bank sich das wünsche. Zugleich wies das Institut darauf hin, dass das US-Büro-Portfolio nur 1,5 Prozent am gesamten Kreditbuch ausmache.