Am deutschen Immobilienmarkt ist eine Wende eingetreten: Gegen den allgemeinen Trend der hohen Inflation sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp im dritten Quartal gesunken. Demnach lag der Durchschnittspreis für eine finanzierte Immobilie inklusive Nebenkosten im dritten Quartal bei 512.000 Euro, 23.000 Euro oder 4,3 Prozent weniger als im zweiten Quartal.
Anstieg der Zinsen
Hauptgrund ist nach Einschätzung von Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht, dass sich viele Menschen Haus oder Wohnung wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können. «Die Leitzinserhöhungen aufgrund der hohen Inflation und die Erwartungen an die weitere Geldpolitik haben die Bauzinsen vervierfacht», sagte Utecht. Grundlage der Auswertung sind die über Interhyp vermittelten Immobilienkredite von gut 500 Banken, Bausparkassen und anderen Kreditgebern.
Damit wäre eine zehnjährige Preisspirale gebrochen: Vom ersten Quartal 2012 bis zum ersten Quartal 2022 hatte sich der bundesweite Durchschnittspreis einer Wohnimmobilie laut Interhyp von 290.000 Euro auf 540.000 Euro nahezu verdoppelt. Schon im zweiten Quartal waren die Immobilienpreise laut Interhyp um 0,9 Prozent gesunken.
Dass der Anstieg der Zinsen Immobilien für viele potenzielle Käufer unbezahlbar gemacht hat, legen auch die Zahlen der Bundesbank nahe. In der ersten Jahreshälfte gab es einen kurzen Boom bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte. Viele Käufer wollten sich noch günstige Zinsen sichern. Rekordmonat war der März mit in Summe über 32 Milliarden Euro. Bis September halbierte sich das, die deutschen Banken verliehen nur noch 16 Milliarden Euro Wohnungsbaukredite an private Käufer.
Mehr Immobilien im Markt
«Es deutet sich an, dass sich der Markt gedreht hat», sagt Stephan Kippes, der Marktforscher des Immobilienverbands IVD Süd in München. Die Zeiten, in denen in den Städten zum Verkauf stehende Wohnungen und Häuser den Maklern quasi aus den Händen gerissen wurden, sind vorbei. «Die Anzahl der im Markt befindlichen Immobilien ist deutlich gestiegen», sagt Kippes – in manchen Regionen habe diese sich verdoppelt. «Das führt dazu, dass manche Verkäufer mit sich über den Preis reden lassen.»
Deutlich billiger geworden sind Immobilien nach Kippes‘ Worten beispielsweise in Stuttgart, Preisnachlässe gab es auch in München. In Hamburg und Berlin sind Wohnungen und Häuser im dritten Quartal laut Interhyp zwar wieder etwas teurer geworden, aber das könnte von kurzer Dauer sein. «Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind», sagte Utecht.
Ursache des größeren Angebots ist nicht, dass sehr viel mehr gebaut worden wäre, sondern dass es länger dauert, bis Käufer gefunden sind. Der Preisrückgang ist vor allem deshalb auffällig, weil das Bauen als solches in diesem Jahr rasant teurer geworden ist. Bayerische Baufirmen etwa haben ihre Preise in diesem Jahr im Schnitt um 25 bis 30 Prozent erhöht, wie die Bauinnungen im Freistaat Anfang der Woche berichteten.
Besonders schwierige Lage für Bauträger
Schwierig ist die Lage vor allem für Bauträger, die offenbar zunehmend Probleme haben, ihre Neubauten an den Mann beziehungsweise die Frau zu bringen. Interhyp bezifferte den Preisrückgang für Neubauten vom Bauträger im dritten Quartal auf 5,1 Prozent. Die Kosten gebrauchter Häuser und Wohnungen sind demnach nur um 2,3 Prozent zurückgegangen.
«Die Bauträger haben mehrere Probleme gleichzeitig», sagt Kippes. Dazu zählen steigende Zinsen, unkalkulierbare Preissprünge und Knappheit bei Baumaterialien sowie Personalmangel bei Handwerkern und Baufirmen. Auf der anderen Seite stehen die Käufer, die nicht mehr so viel bezahlen können.
So wird der Rückgang der Preise aller Wahrscheinlichkeit nach mit einem Rückgang der Neubauzahlen einhergehen. Was das wiederum für die Preisentwicklung im nächsten Jahr bedeutet, ist schwer abzuschätzen.