Die deutsche Finanzaufsicht Bafin warnt vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien, die sich häufig mit dem Versprechen finanzieller Freiheit an ältere Menschen richten. «Teilverkäufe werden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher angepriesen. Tatsächlich halten Teilverkäufe vieles nicht, was die Werbung verspricht», erklärte die Bafin am Freitag.
Bei einem Teilverkauf verkaufen Eigentürmer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen sie dieses, die Immobilie später zu veräußern – spätestens im Todesfall. Bis zum Gesamtverkauf kann die Immobilie weiter bewohnt oder vermietet werden. Dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen die bisherigen Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.
Viele Nachteile zeigten sich erst später, etwa wenn das Haus oder die Wohnung dann tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird, so die Bafin. «Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung», sagte Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch. «Er ist riskant und kann teuer werden.» Aus Verbraucherschutzsicht könne er nur warnen, den «allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe blind zu vertrauen».
Zu komplex für viele Eigentümer
Anbieter wie Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital oder Engel & Völkers werben mit Teilverkauf-Modellen. Mit dem eingenommenen Geld – in einigen Fällen eine sechsstellige Summe – könnten sich Eigentümer lang gehegte Wünsche wie große Reisen, ein Wohnmobil, den seniorengerechten Umbau des Hause, nötige Renovierungen oder schlicht einen höheren Lebensstandard leisten, heiß es etwa. Zugleich behielten sie die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf.
In der Regel richten sich Anbieter an Senioren teils mit geringer Rente, deren Altersvorsorge in der eigenen Immobilie stecke, erklärte Katharina Lawrence, Juristin bei der Verbraucherzentrale Hessen. Die Verträge der Modelle seien aber sehr komplex und schwer zu durchdringen. «Selbst für einen Juristen wird es schwierig.»
Nutzungsentgelt wenig transparent
Aus Sicht der Bafin gibt es bei den Modellen eine ganze Reihe von Tücken. So klinge ein hoher Teilkaufpreis verlockend, daran aber bemessen sich das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf. Doch nach einem Teilverkauf fielen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an. Auch bekomme die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis «plus X» für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen sei.
Zudem warnt die Bafin vor einem hohen und «teilweise unkalkulierbaren» monatlichen Nutzungsentgelt. «Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt.» Gewöhnlich sei die Gebühr für einen bestimmten Zeitraum, etwa zehn Jahre, festgeschrieben – je länger, desto mehr. Danach könne es eine Erhöhung geben. Wer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen könne, dem drohe der Hausverkauf und der Auszug.